Αναλυτικός οδηγός για τις Τουριστικές Βραχυχρόνιες Μισθώσεις

Τα νέα δεδομένα μετά και την έναρξη λειτουργίας του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής

Του Δικαίου Ιωάννη Λογιστή – Φοροτεχνικού Α’ Τάξης

Πότε μια μίσθωση ορίζεται ως βραχυχρόνια μίσθωση

Για να χαρακτηρισθεί μια μίσθωση ως βραχυχρόνια θα πρέπει να ισχύουν 3 προϋποθέσεις:

1. Να έχει συναφθεί σύμβαση μέσω ιστοσελίδας κρατήσεων όπως η Booking, η Airbnb κτλ. Δηλαδή στην περίπτωση που έχει γίνει μίσθωση χωρίς την μεσολάβηση κάποιας ιστοσελίδας κρατήσεων, τότε η μίσθωση χαρακτηρίζεται ως αστική και όχι ως τουριστική βραχυχρόνια.
2. Η χρονική διάρκεια της μίσθωσης να είναι μικρότερη του έτους. Αν η μίσθωση υπερβεί το ένα έτος τότε θα χαρακτηρισθεί και πάλι ως αστική.
3. Να μην υπάρχει καμία άλλη παροχή εκτός της διαμονής και των κλινοσκεπασμάτων. Δηλαδή απαγορεύεται η παροχή γευμάτων (π.χ. πρωινό), το πλύσιμο ρούχων, ενοικίαση ποδηλάτων κτλ. Σε περίπτωση που υπάρχουν τέτοιες παροχές, τότε το εισόδημα θα χαρακτηρισθεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Διαχειριστής ακινήτου

Διαχειριστής του ακινήτου είναι αυτός που αναρτά το ακίνητο στην ψηφιακή πλατφόρμα και γενικά μεριμνά για την μίσθωση του ακινήτου. Μπορεί να είναι είτε φυσικό είτε νομικό πρόσωπο (ΟΕ, ΕΕ, ΙΚΕ, ΕΠΕ ΑΕ, κτλ.) και θα πρέπει είτε να έχει ή το δικαίωμα της πλήρης κυριότητας ή της επικαρπίας επί του ακινήτου. Αν δεν έχει δικαίωμα στο ακίνητο τότε θα πρέπει να το υπεκμισθώσει. Ακόμα μπορεί να είναι και τρίτος όταν έχει μία από τις παρακάτω ιδιότητες: κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστής κληρονομίας, εκτελεστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, προσωρινός διαχειριστής, μεσεγγυούχος, επίτροπος ή κηδεμόνας ή συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί την γονική μέριμνα.

Υποχρεώσεις Διαχειριστή

Ο διαχειριστής του ακινήτου έχει υποχρέωση να καταχωρεί τα ακίνητα που εκμισθώνει στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής από το οποίο λαμβάνει και τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Για το κάθε ακίνητο που εκμισθώνει θα πρέπει να λαμβάνει ξεχωριστό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, ενώ και σε τμηματική μίσθωση ενός ακινήτου πρέπει να λαμβάνει ξεχωριστό αριθμό για κάθε τμήμα του ακινήτου. Στην συνέχεια θα πρέπει να αναρτήσει τον Αριθμό Μητρώου που έχει λάβει σε όλες τις συνεργαζόμενες ιστοσελίδες (Booking, Airbnb κτλ.) Όταν αποφασίσει να σταματήσει την βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να διαγράψει και το ακίνητο και από το μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής. Για τα ακίνητα που διαθέτουν ειδικό σήμα λειτουργείας (Ε.Σ.Λ.) δεν εκδίδεται Α.Μ.Α. και ως Α.Μ.Α. χρησιμοποιείται ο αριθμός του Ε.Σ.Λ.

Δηλώσεις βραχυχρόνιας Διαμονής

Ο διαχειριστής έχει υποχρέωση να υποβάλλει δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής μέχρι την 20η ημέρα του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης. Παράδειγμα: Τουρίστας εκμίσθωσε ακίνητο με ημερομηνία άφιξης 31.08.2018 και αναχώρησε στις 01.09.2018, η δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής θα πρέπει να υποβληθεί μέχρι και την 20.10.2018. Για τις μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν 01.01.2018 έως και 30.08.2018 (ημερομηνία που τέθηκε σε λειτουργεία η πλατφόρμα από το Υπουργείο) πρέπει να υποβάλει συγκεντρωτική δήλωση έως και 30.11.2018. Σε περίπτωση είσπραξης ακυρωτικών, τότε αυτά περιλαμβάνονται στην δήλωση στην οποία εισπράχθηκαν. Παράδειγμα: Τουρίστας είχε προπληρώσει την κράτησή του για τον μήνα Αύγουστο, όμως τον Ιούλιο ζήτησε ακύρωση και επιβαρύνθηκε με ακυρωτικά. Τα ακυρωτικά που εισπράχθηκαν θα δηλωθούν με την δήλωση του Ιουλίου έως 20 Αυγούστου.

Περιεχόμενο δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής

Για την υποβολή της δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής είναι απαραίτητη η συμπλήρωση των ημερομηνιών άφιξης και αναχώρησης, το ονοματεπώνυμο, το ΑΦΜ όταν πρόκειται για Έλληνες ενοικιαστές και τον αριθμό διαβατηρίου για ξένους. Ακόμα πρέπει να συμπληρώνεται και ο τρόπος πληρωμής (μετρητά, τραπεζικό έμβασμα κτλ.), καθώς και η ιστοσελίδα μέσω της οποίας έγινε η κράτηση.

Συνιδιοκτήτες – Λοιποί δικαιούχοι εισοδήματος

Οι συνιδιοκτήτες και οι λοιποί δικαιούχοι εισοδήματος δεν υποχρεούνται στην έκδοση ξεχωριστού Αριθμού μητρώου Ακινήτων ούτε στην υποβολή ξεχωριστής δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής. Ο διαχειριστής πριν την έναρξη υποβολής των φορολογικών δηλώσεων πρέπει να αποτυπώσει βάσει των δικαιωμάτων και των συμφωνιών τα ποσοστά του εισοδήματος που αναλογούν στους δικαιούχους του εισοδήματος.

Υπεκμίσθωση

Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης του ακινήτου πρέπει να υπάρχει δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας (ηλεκτρονικό μισθωτήριο), στην οποία ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει συμπληρώσει το πεδίο, με το οποίο δηλώνει ότι παραχωρεί το δικαίωμα υπεκμίσθωσης για βραχυχρόνια μίσθωση. Ακόμα  στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο πρέπει να αναγράφεται ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (Α.Τ.ΑΚ.). Εφόσον υπάρχει ηλεκτρονικό μισθωτήριο χωρίς την ένδειξη ότι παραχωρείται το δικαίωμα για βραχυχρόνια μίσθωση, τότε υποβάλει νέο και στις σημειώσεις αναφέρει τον αριθμό δήλωσης και την ημερομηνία του αρχικού μισθωτηρίου.

Φορολογία Εισοδήματος

Το εισόδημα που αποκτάται από τις τουριστικές βραχυπρόθεσμες μισθώσεις φορολογείται με την εξής κλίμακα:

Στα εισοδήματα από ενοίκια γίνεται μείωση 5% για έξοδα συντήρησης και επισκευής.

Λοιποί Φόροι, Τέλη, Εισφορές

Φ.Π.Α.: Δεν έχουν καμία υποχρέωση από το ΦΠΑ όσες μισθώσεις πληρούν τους παραπάνω ορούς και προϋποθέσεις.

Ασφάλιση: Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν δημιουργούν καμία υποχρέωση για ασφάλιση στον ΕΦΚΑ.

Φόρος διαμονής: Δεν επιβάλλεται φόρος διαμονής στις τουριστικές μισθώσεις. Η επιβολή του φόρου αυτού έχει ξεκινήσει από 01.01.2018 και αφορά ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια και διαμερίσματα.

Χαρτόσημο: Το εισόδημα από υπεκμισθώσεις επιβαρύνεται επιπλέον με χαρτόσημο 3,6%.

Ειδική Εισφορά Αλληλεγγύης: Όταν το συνολικό εισόδημα υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ τότε επιβαρύνεται και με ειδική εισφορά αλληλεγγύης.

Υπολογισμός φόρου Παράδειγμα 1

Ιδιοκτήτης ακινήτου κατά το έτος 2018 εισέπραξε από τουριστικές βραχυχρόνιες μισθώσεις 5.000 ευρώ. Προκειμένου να υπολογιστεί ο φόρος θα πρέπει πρώτα να γίνει η μείωση ποσοστού 5% για τις δαπάνες που εκπίπτουν και μετά ο πολλαπλασιασμός με τον συντελεστή της κλίμακας. Δηλαδή 5.000,00-5%= 4.750 ευρώ. Άρα ο φόρος είναι 4.750,00×15%=712,50 ευρώ.

Υπολογισμός φόρου Παράδειγμα 2

Ιδιοκτήτης ακινήτου κατά το έτος 2018 εισέπραξε ενοίκια από αστικές μισθώσεις 3.000 ευρώ και από τουριστικές βραχυχρόνιες μισθώσεις 12.000 ευρώ. Προκειμένου να υπολογιστεί ο φόρος θα πρέπει πρώτα να γίνει η μείωση ποσοστού 5% για τις δαπάνες που εκπίπτουν και μετά ο πολλαπλασιασμός με τον συντελεστή της κλίμακας. Δηλαδή 15.000-5%= 14.250 ευρώ όπου για τις πρώτες 12.000 x 15%=1.800 ευρώ και για τα υπόλοιπα 2.250×35% =787,50 ευρώ. Επιπλέον θα πληρώσει και Ειδική εισφορά αλληλεγγύης 2.250,00 x 2,2%=49,50 ευρώ. Άρα σύνολο φόρου 1.800+787,50+49,50=2.637,00 ευρώ.

Υπολογισμός φόρου για υπεκμισθωτές

Φορολογούμενος μίσθωσε ακίνητο με ετήσιο μίσθωμα 3.000 ευρώ και στην συνέχεια το υπεκμίσθωνε με τουριστικές βραχυχρόνιες μισθώσεις, από τους οποίους εισέπραξε συνολικά μισθώματα ύψους 10.000 ευρώ. Το ποσό που έχει καταβάλει σε μισθώματα εκπίπτει ολόκληρο οπότε το εισόδημα επί του οποίου θα υπολογιστεί ο φόρος είναι 10.000-3.000=7.000 ευρώ. Άρα 7.000-5%= 6.650 x 15%=997,50 ευρώ. Επιπλέον το εισόδημα από την υπεκμίσθωση επιβαρύνεται και με χαρτόσημο 3,6%, οπότε 10.000 χ 3,6% =360,00 ευρώ. Σύνολο φόρων 997,50 + 360,00 = 1.357,50

Περιορισμοί βραχυχρόνιων μισθώσεων

Δεν ισχύει κανένας άλλος περιορισμός εκτός της χρονικής διάρκειας και των επιπλέον παροχών (πλην της διαμονής και των κλινοσκεπασμάτων). Μπορεί όμως στο μέλλον με κοινή απόφαση των υπουργών οικονομίας και τουρισμού να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές όπου θα τεθούν οι εξής περιορισμοί : Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των 2 ακινήτων ανά ΑΦΜ. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις εξήντα 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της χρονικής διάρκειας θα επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν θα ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

Κυρώσεις – Πρόστιμα – Έλεγχοι

Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων επιβάλλεται πρόστιμο ύψους 5.000,00 ευρώ. Από την ημερομηνία της διαπίστωσης της παράβασης πρέπει εντός 15 ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης. Σε περίπτωση που εντός του ίδιου έτους βεβαιωθεί 2η φορά η ίδια παράβαση τότε το πρόστιμο διπλασιάζεται ενώ για την τρίτη και κάθε επόμενη φορά τετραπλασιάζεται. Τους ελέγχους θα μπορούν να διενεργούν μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Οικονομικών και Τουρισμού.  Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας. Το Υπουργείο Οικονομικών μπορεί να ζητάει κάθε πληροφορία από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα.

Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.

Νομικό πλαίσιο

Ν.4446/2016 άρθρο 111 ,Ν.4172/2013 άρθρο 39Α, ΠΟΛ. 1187/2017, ΠΟΛ.1059/2018, ΠΟΛ.1062/2018, ΠΟΛ.1170/2018

ΔΙΚΑΙΟΣ ΙΩΑΝΝΗΣ

Ο Δικαίος Ιωάννης είναι Λογιστής – Φοροτεχνικός Α’ Τάξης και δραστηριοποιείται στην Καλαμάτα στην οδό Κεφάλα 3. Τηλέφωνο επικοινωνίας 2721099499. E-mail: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. website: www.taxguide.gr